Qué es Tesoro en realidad

Tesoro es una comunidad cerrada con club en Port St. Lucie, condado de St. Lucie — un desarrollo diseñado alrededor de su club y sus amenidades.

El atractivo es claro: una comunidad planificada con amenidades importantes, a precios de Port St. Lucie y no a lo que cuesta una comunidad con club comparable más al sur, en Palm Beach o Martin County. Para el comprador correcto esa diferencia es dinero real.

No todas las casas aquí tienen la misma relación con el club. La mayor parte de Tesoro carga una; algunos sectores no. Las casas caen en tres categorías — membresía obligatoria atada a la propiedad, membresía opcional, o residencial sin obligación con el club — y son tres costos mensuales distintos. Establezca cuál aplica a una dirección específica en los documentos registrados antes de ofertar, porque el anuncio no se lo va a decir con seguridad. Nunca dependa de una respuesta verbal.

Pero la pregunta que está debajo de todo eso es la que sigue, y aplica sin importar en cuál categoría caiga usted.

La salud financiera del club es una pregunta aparte de la del HOA

Los compradores en comunidades con club siempre sacan las reservas del HOA, las actas de junta y el historial de evaluaciones. Muy pocos hacen las mismas preguntas sobre el club — aunque en una comunidad así el club es la razón por la que la comunidad existe en su forma actual.

Por qué le llega de cualquier forma. Cuando un club tiene problemas financieros, los propietarios absorben las consecuencias. Las amenidades cierran o se reducen. Las cuotas suben. El mantenimiento pospuesto se nota. En casos más serios, cambia la propiedad o la estructura de operación, y con eso cambian las condiciones. Nada de eso aparece en una inspección de casa, y nada de eso está en los documentos del HOA.

Qué establecer antes de ofertar:

• Quién es dueño y quién opera el club, y desde cuándo. Propiedad de los miembros, del desarrollador, o de un operador externo son tres perfiles de riesgo distintos con incentivos distintos.
• Si hay historial de cambios de propiedad o reestructuraciones — y si lo hay, qué cambió para los propietarios cada vez. Ese historial es el mejor indicador disponible.
• Número actual de miembros y hacia dónde va. Un club que pierde miembros tiene un problema de matemáticas que tarde o temprano les llega a los que se quedan.
• Planes de capital y cómo se financian. Las renovaciones mayores se pagan de alguna forma — con cuotas, evaluaciones o deuda — y cada una le cae distinto a usted.

Si la membresía es obligatoria para su sector: consiga las cuotas, cualquier requisito de inscripción inicial o de capital, qué está incluido y qué se cobra aparte, y si la obligación se transfiere a su comprador cuando usted venda. Esa última define a cuánta gente le puede vender después, y casi nadie la pregunta al entrar.

Nada de esto es una advertencia sobre Tesoro en particular. Es la debida diligencia que merece cualquier comunidad con club y que rara vez recibe — y preguntarlo no cuesta nada.

Antes de hacer una oferta en Tesoro

• Qué relación con el club le corresponde a la dirección específica: membresía obligatoria atada a la propiedad, membresía opcional, o residencial sin obligación. De los documentos registrados, por escrito.
• Propiedad, estructura de operación e historial del club: quién es el dueño, desde cuándo, y si ha habido eventos de cambio de propiedad o reestructuración.
• Tendencia de membresía y planes de capital del club: hacia dónde ha ido el número de miembros en los últimos años, y cómo se está financiando cualquier obra de capital planeada.
• Si la membresía es obligatoria: cuotas, requisito de inscripción o de capital, qué incluye y qué se cobra aparte, cualquier mínimo de consumo, y si la obligación se transfiere a un comprador futuro.
• Cualquier componente de capital reembolsable: exactamente cómo y cuándo se devuelve, y bajo qué condiciones. Los términos varían mucho y viven en los documentos del club.
• Los documentos del HOA aparte de los del club: reservas, dos años de actas de junta, historial de evaluaciones especiales y tasa de morosidad. Dos organizaciones, dos juegos de obligaciones — entienda cuál responde por qué.
• Reglas arquitectónicas y de vehículos: cerca, pintura, bodegas, paneles solares, y si se permiten vehículos comerciales, lanchas o casas rodantes en la casa.
• La zona escolar por dirección exacta: verifique en stlucieschools.org. Nunca dependa de un portal de anuncios ni de la palabra de un agente.
• Techo, mitigación de viento e inspección de 4 puntos en cualquier reventa, e historial de permisos incluyendo permisos abiertos — esos se le transfieren en el cierre.
• Servicio de agua y determinación de zona de inundación para la parcela específica.